Contratto di locazione commerciale

Contratto di locazione commerciale: cos’è e come si differenzia dalle altre locazioni

Il contratto di locazione è l’accordo in virtù del quale un soggetto detto locatore, concede in godimento un bene immobile proprio ad un altro soggetto, il locatario, il quale si obbliga a pagare un canone mensile per un determinato lasso di tempo.

Le finalità per le quali è possibile stipulare un contratto di locazione sono molteplici, esistono infatti sia le locazioni abitative che quelle commerciali.

Diversamente dalle prime, le locazioni commerciali hanno lo scopo di permettere ad un soggetto, imprenditore o professionista, di svolgere la propria attività economica all’interno di un immobile: la locazione commerciale trova una compiuta disciplina negli articoli 7 e seguenti della Legge 392/1978, ovvero la Legge sull’equo canone.

Viceversa, non rientrano nel novero delle locazioni commerciali le cosiddette grandi locazioni, ovvero, quelle che prevedono come corrispettivo del godimento del bene un canone annuo superiore a 250.000 euro.

 

 

• Indice articolo
• Cosa si intende per locazioni commerciali
• Panoramica sulla legge sulle locazioni commerciali
• Creazione di un contratto di locazione commerciale
• I diritti e i doveri del locatore e del conduttore
  
• Aggiornamenti recenti nella legge sulle locazioni commerciali
• Casistica: studi di caso di locazioni commerciale
• Conclusioni: perché la legge sulle locazioni commerciali è fondamentale
• Come Avvocati per Aziende può aiutarti
• Vuoi una consulenza legale?

 

 

Cosa si intende per locazioni commerciali

Come anticipato, il contratto di locazione commerciale è un accordo in forza del quale il locatore mette a disposizione del conduttore, o locatario che dir si voglia, un immobile destinato ad uso commerciale a fronte del pagamento di un prezzo mensile, il canone appunto.

Il contratto in esame può avere per oggetto qualsiasi bene immobile destinato ad un uso diverso da quello abitativo, il quale può essere usato per attività lavorative e professionali.

Più precisamente, se si è alla ricerca di un immobile per poter porre in essere attività industriali, allora potrebbe essere necessario locare un magazzino; viceversa per poter svolgere un’attività artigianale è necessario locare un ristorante, per attività ricettive invece è necessario locare un albergo, e così via.

A seconda dell’attività economica che si vuol effettuare è necessario locare un immobile diverso.

È bene precisare inoltre che la locazione di un immobile non può essere usata per le abitazioni private e inoltre non può trovare applicazione nemmeno laddove vengano offerti dei servizi aggiuntivi come ad esempio gli spazi di coworking.

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Panoramica sulla legge sulle locazioni commerciali

La fonte normativa di riferimento per eccellenza sul contratto di locazione commerciale è la già citata Legge 392/1978, oltre che alla normativa racchiusa nel Codice Civile in quanto compatibile anche per questa particolare locazione.

Dalla lettura sistematica della legge citata è possibile desumere che il canone mensile è libero, pertanto si ha una libera autonomia delle parti.

Queste in effetti potrebbero fissare un canone più alto o più basso rispetto a quello normalmente praticato per i medesimi beni immobili.

Per quanto concerne la durata del contratto di locazione, l’articolo 27 della Legge 392/1978 prevede una durata minima di sei anni, con rinnovo automatico dello stesso per sei anni (la cosiddetta formula 6 più 6) e con durata massima di 30 anni.

In realtà tale regola non vale per tutti i contratti di locazione commerciale, infatti per gli immobili a destinazione alberghiera come ad esempio le locande, o gli alberghi è elevata a nove anni più nove con rinnovo automatico.

Sempre l’articolo 27 della Legge 392/1978 prevede tre tipologie di locazioni diverse da quelle ad uso abitativo, ovvero, di immobili che sono destinati ad:

• Attività industriali;
• Attività commerciali;
• Attività artigianali;

Per quanto concerne il rinnovo automatico del contratto di locazione, invece, tematica molto rilevante per questo accordo, la Legge 392/1978 stabilisce che il contratto si rinnova una volta giunto alla prima scadenza in modo automatico per ulteriori sei anni, o nove anni in caso di immobili adibiti ad attività alberghiera.

Questo in realtà può avvenire solo se il locatore non comunica la disdetta almeno un anno prima dalla scadenza del contratto, che diventano 18 mesi in caso di locazioni aventi ad oggetto immobili adibiti ad attività alberghiera per una delle possibili cause indicate dall’art. 29 della Legge 392/1978.

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Creazione di un contratto di locazione commerciale

Per quanto concerne il contenuto del contratto di locazione commerciale, il regolamento contrattuale deve contenere obbligatoriamente alcuni elementi, i quali possono essere arricchiti anche da altri elementi facoltativi. Più precisamente, il contratto di locazione ad uso commerciale deve indicare:

1. Le generalità dei soggetti contraenti;
2. La descrizione analitica dell’immobile oggetto del contratto di locazione (indicazione dell’indirizzo dove è ubicato, confini, veni, pertinenze e così via);
3. I dati catastali dell’immobile (i quali in realtà sono necessari per poter procedere alla registrazione del contratto di locazione);
   Il canone di locazione mensile;
4. La durata complessiva della locazione.

Se questo è il cosiddetto contenuto minimo, il regolamento contrattuale può essere arricchito da ulteriori elementi come ad esempio una pattuizione in tema di miglioramenti ed addizioni o sulle modalità di pagamento del canone.

Per tutto quello che non è stato espressamente pattuito dalle parti, esiste un rinvio alla disciplina generale contenuta sia nel Codice civile che nella Legge sull’equo canone, la già citata Legge 392/1978.

Infine, occorre precisare che sono nulle le clausole contrattuali che risultano essere contrarie a norme imperative, ordine pubblico e buon costume.

Ad esempio, qualora una clausola prevista nel contratto dovesse prevedere una durata dello stesso inferiore a sei anni, è nulla e comporta l’immediata applicazione del termine di durata previsto dalla legge, sei anni appunto; ancora risultano essere completamente nulle le clausole che prevedono l’immediata risoluzione del contratto in caso di alienazione del bene immobile ai sensi dell’articolo 7 della Legge 392/1978.

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I diritti e i doveri del locatore e del conduttore

Per quanto concerne i doveri del locatore, l’articolo di riferimento è sicuramente l’articolo 1575 del Codice Civile il quale prevede i seguenti doveri a carico del locatore:

1. Consegna della cosa locata in buono stato di manutenzione;
2. Mantenere la cosa nelle condizioni da servire all’uso convenuto nel contratto di locazione. Il locatore deve farsi carico delle riparazioni necessarie di manutenzione straordinaria, mentre le riparazioni di ordinaria manutenzione spettano al conduttore;
3. Obbligo di comunicare al conduttore la sua intenzione di vendere il bene immobile oggetto della locazione e di informarlo dei prezzo e delle modalità di vendita dello stesso;
4. Dovere di garantire il pacifico godimento durante la locazione.

Per quanto concerne i diritti del locatore, invece:

1. Ottenere il pagamento del canone di locazione a fronte del godimento del bene immobile da parte del soggetto conduttore. Salvo diverso accordo tra le parti, il conduttore è tenuto a pagare anche tutte le spese connesse al suo godimento, come ad esempio le forniture dell’acqua, luce e gas;
2. Ottenere la restituzione del bene oggetto del contratto di locazione nello stesso stato in cui l’ha consegnata al conduttore. In assenza di una precisa descrizione del bene e degli eventuali accessori o pertinenze, si presume che la cosa sia stata consegnata in buono stato manutentivo;
3. Esiste infinte il diritto di accesso all’immobile oggetto della locazione. Seppur nessuna norma di legge lo preveda espressamente, non è possibile mettere in dubbio che il locatore abbia il diritto ad effettuare degli accessi nell’immobile al fine di verificarne lo stato d’uso o per farlo visionare dai potenziali acquirenti.

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Aggiornamenti recenti nella legge sulle locazioni commerciali

Nel Disegno della Legge approvato il 12 luglio 2023, la Camera ha previsto il ritorno della cedolare secca per le locazioni commerciali.

Più precisamente è stata prevista, per i redditi dei fabbricati, la possibilità di estendere il regime della cedolare secca alle locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo ove il conduttore sia un esercente di un’attività d’impresa, un’arte o una professione.

La cedolare secca, per chi non lo sapesse, è il regime facoltativo che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali, oltre all’esclusione del pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, ordinariamente dovute per le registrazioni e per le proroghe dei contratti di locazione.

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Casistica: studi di caso di locazioni commerciale

Spesso le controversie che hanno per oggetto immobili commerciali in locazione vengono risolti grazie alla cosiddetta prelazione commerciale.

Il caso più frequente è quello in cui il proprietario dell’immobile in cui il conduttore svolge un’attività commerciale a contatto diretto con il pubblico, si pensi ad esempio ad un ristorante o ad un bar, volesse venderlo ad un terzo senza offrirlo in vendita al conduttore; in casi come questo un avvocato civilista potrebbe essere preziosissimo poiché in grado di evitare possibili controversie.

Infatti, un professionista legale può rendere chiaro che il proprietario dell’immobile ha l’obbligo giuridico di preferire il conduttore rispetto ai terzi nella conclusione del contratto di compravendita, a parità di condizioni.

Più precisamente, il locatore avrà l’obbligo di comunicare le sue intenzioni di vendere l’immobile al conduttore, indicando anche il prezzo di vendita e le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa, con tanto di invito ad esercitare o meno la prelazione.

Fatto ciò, il conduttore avrà il diritto di avvalersi del diritto di prelazione ma è tenuto a comunicarlo al venditore entro 60 giorni dal ricevimento dell’offerta da parte del proprietario.

Ma cosa accade se il proprietario omette di rispettare le suddette comunicazioni?

Anche in questo caso un avvocato civilista con esperienza nel settore immobiliare può davvero fare la differenza, perché può infatti consigliare al conduttore di esercitare il proprio diritto di riscatto nei confronti dei terzi aventi causa dal proprietario.

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In altre parole, spetta al conduttore quello che viene chiamato diritto di riscatto in virtù del quale, ove il locatore non rispettasse il diritto di prelazione concesso dalla legge a favore dell’inquilino, vendendo quindi il bene senza avvisare il conduttore, questi potrà rivolgersi all’acquirente dell’immobile e/o dei successivi acquirenti, entro e non oltre sei mesi dalla trascrizione del contratto e chiedere la restituzione del bene.

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Conclusioni: perché la legge sulle locazioni commerciali è fondamentale

La Legge sull’equo canone, unitamente a ciò che dispone il Codice Civile in materia di locazione, gioca quindi un ruolo fondamentale in tema di locazioni commerciali.

Questo perché la suddetta fonte normativa contiene tutta una serie di norme il cui scopo è quello di garantire una tutela nei confronti del locatario e non solo.

La Legge sull’equo canone, infatti, indica anche qual è il contenuto minimo obbligatorio del contratto di locazione commerciale, nonché una particolare forma di prelazione in favore del conduttore che ha il carattere della realità.

Diversamente dalle altre prelazioni infatti, quella prevista dalla Legge sull’equo canone può essere opposta non solo nei confronti del proprietario dell’immobile ma anche nei confronti degli acquirenti del medesimo in spregio della prelazione, nei termini fissati dalla legge ovviamente.

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Come Avvocati per Aziende può aiutarti

Se sei alla ricerca di un avvocato civilista per stipulare un contratto di locazione commerciale oppure per una consulenza legale in ordine all’esecuzione del suddetto contratto, Avvocati Per Aziende è quello che fa per te.

Grazie al nostro portale infatti puoi metterti in contatto con i nostri professionisti partner, che potranno fornirti tutte le indicazioni necessarie per garantirti la miglior tutela.

È sufficiente compilare il modulo di richiesta consulenza e attendere un massimo di ventiquattro ore per essere ricontattati dal professionista legale più adatto ad occuparsi della problematica indicata, dopodiché potrete concordare insieme il momento migliore per fissare una consulenza più approfondita.

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